8月29日电(李丹)日前,惠州几个新发售和即将发售的楼盘均向消费者提出预警―――未来几个月房贷首付可能会提高,外地户口在惠州购房面积超过90平方米的,最低首付比例为四成。对此,建行、工行、广发行等商业银行表示暂时没有收到总行的正式通知,但部分银行表示目前惠州房贷风险指数上升,已经叫停了部分房贷业务。建设银行房贷中心有关负责人表示,根据政策导向已经向开发商做出了提高首付的预警。

外地户口首付比例或增大

据《南方都市报》报道,近来,市内一些新盘的销售人员在向消费者做产品介绍时多了一项新内容―――提醒消费者房贷首付将提高。瑞嘉公寓、华丽大厦、麦景新苑等一批新盘的销售人员都表示从银行方面获得了将提高首付的消息。这些楼盘销售人员对提高首付的具体操作办法表述也基本一致。

根据麦地麦景新苑销售人员介绍,提高首付不会一概而论,银行将根据购房者的实际情况而确定首付比例。首先以是否为本地户口为区分,同时还要看购房者要按揭的房屋面积是否超过90平方米。本地户口购房面积低于90平方米的首付只需付20%,本地户口购房面积超过90平方米的,首付须付30%。而外地户口和本地二次按揭购房的消费者压力将增大,其中外地户口购房面积超过90平方米的,首付要交四成。此说法与江北华丽大厦、瑞嘉大厦等几个新项目的对外介绍基本一致。

记者经过进一步采访了解到,率先向消费者提出首付提高预警的楼盘都和建设银行有合作,或达成了合作意向。而此前,建设银行率先在深圳将房贷首付提高到40%,并同时叫停了二手房按揭业务。记者就建行会否在惠州首先提高房贷首付向建设银行方面求证,建设银行惠州房贷中心有关负责人说暂时没有收到总行关于提高房贷的正式通知,开发商销售时所做的相关提醒,是因为建行根据房贷政策的整体走势提醒过开发商注意这方面的风险。该负责人同时也承认,如果其他商业银行不采取同样的措施,提高房贷首付会对建行在惠州的整体房贷业务产生很大的冲击。

建行暂停商业写字楼按揭

前不久,建设银行先后暂停了在深圳以及重庆的二手房按揭业务。对是否会在惠州停止该项业务,建行惠州房贷中心的负责人表示暂时不会。但建行在惠州已经暂停了商业写字楼按揭的办理业务,同时也叫停了"加按"(对同一套房进行的重新评估再做按揭)业务。

该负责人表示,建行在惠州房贷业务量比较大,近一年以来外地户口在惠州按揭购房的比例逐渐增大。"通常同一个项目的按揭业务中,深圳人至少占到了30%,有严重的50%都是深圳人。"外地户口买家占房贷业务比重的上升,让这位负责人感受到房贷风险的压力。

工商银行与广发行均表示暂时没有收到总行提高房贷首付的通知,其中广发行也调整了相关的房贷政策,对二手房按揭进行了限制。工作人员表示楼龄较长的房子首付有所提高,广发行基本上停止了对15年以上楼龄的二手房做按揭贷款。

星彦地产顾问有限公司营销总监陈集民表示提高房贷首付对惠州楼市的影响"不可低估",一方面会有力抑制以深圳为主力的购房者对惠州市场的影响,尤其对纯投资者限制会比较大。提高首付的做法还会加重本地自住购房者的负担,对户口在外地的想通过购房落户惠州的外来白领阶层的影响也比较大。

最近，成都土地市场呈现出明显的“低起拍价，高成交价”的格局。据相关统计资料显示,主城区7月所成交14宗地的平均价格为1037万元/亩；郊区县所成交的9宗土地整体均价为115万元/亩。

“这块土地我的心理价位是600万元/亩,没想到现在的成交价格已经达到了1300多万元/亩,对我的打击太大了。”一位参加了成都7月土地拍卖会的本土开发商告诉记者，近几年来，成都市拍卖的土地，起价都比较低，但是成交价格普遍比较高，尤其是从去年开始，和黄地产、美高美集团、珠江投资等一大批在国内享有很高知名度的地产开发公司进入成都市场，进一步加剧了成都范围内土地市场的竞争局面，由于这些企业的强势介入，再加上早已经加入成都楼市开发的万科、中海、华润等外来地产巨头的“穷追猛打”，到今天为止，成都土地的成交价格几乎一天一个样，在目前这种形式下拍地，对于本土一些开发商来说，风险实在太高了。

记者在查阅今年1月份到现在成都主城区所有拍卖的土地资料时发现，土地成交价格是起拍价格3倍以上几乎占到总成交土地的三分之一，其余成交土地价格几乎都是起拍价的2倍以上，很少有起价甚至在起价一倍的基础上成交的土地，而符合拍卖条件的土地没有一块"流拍"。

　　如果留心一下就会发现，类似的这种案例还有很多，这些事件几乎都是由商品房预售制度引起的。在这些纠纷背后，首先暴露出来的是我国商品房预售比例过高的弊端。目前，全国各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达到90％以上。而在美国等西方发达国家商品房预售比例非常小，美国不少州甚至限制商品房预售行为，因为在这些州，商品房倘若没有形成真正法律意义上的不动产就没有交易的资格。

　　这些纠纷暴露出来的另外一个问题是我国商品房预售制度监管的缺位。尽管一些西方发达国家允许商品房预售的存在，但是，他们对预售有着较健全与完善的法律和监管制度，这种监管在预售资金的使用方面反映得最为明显。比如，房屋预售款并不直接交给开发商，而是由一个中立的第三方来保管，开发商无权支配。如果买房者改变了购房意愿，这部分由第三方保管的订金就可以无条件退回给购房者，既能有效避免处于相对弱势地位的开发商利用制度漏洞侵害购房者利益，也能避免开发商携预售款潜逃的事件发生，使购房纠纷数量大幅降低。

　　但是，从1995年1月1日起正式施行的《城市房地产管理法》，在确立商品房预售制度的时候，不仅未能建立起针对商品房预售模式的监管制度，甚至对预售制度的惩戒规定也由行政部门而非司法部门来执法，因此，我们至今仍很少见到因违规预售商品房而遭受处罚的案例。这是商品房预售制度导致的纠纷呈上升势头的重要原因之一。

　　解决这一问题有两个途径，第一个办法是直接取消商品房预售制度。近年来，有关这一呼声日渐高涨。全国人大代表、中建三局原局长洪可柱教授多次建议取消商品房预售制度。中国社会科学院法学所所长助理刘俊海强烈主张废除预售制度，认为只要房屋预售制度存在一天，消费者必然处于受掠夺与打压的被动地位，同时引发金融、伦理等多重可预见风险。但是，由于建设部及相关开发商利益集团的反对，取消预售制度的难度非常大，目前可行性仍比较差。

　　第二个办法建立起类似于美国的监管机制，不让开发商拿到预售款，这样一来，相关纠纷就可以避免。但是，预售制度对于开发商等既得利益集团的诱惑性就在于对预售款的使用，这种低廉的融资功能既解决了他们的资金之困，也等于把绝大部分甚至全部风险转嫁到了购房者身上，遭到的阻力依然会很大。但是，应该认识到，倘若不这样做，监管就难以真正产生效果。

　　提出类似建议的学者和官员也非常多。中国人民银行金融市场司房地产金融处处长程建胜曾撰文指出，完善我国商品房预售制度，取消预售的融资功能。目前，一些地方已经进行了有益的探索和尝试，像南京市就在今年6月份就表示，将会同人民银行制定《南京商品房预售监管办法》，对开发商的商品房预售资金实行专户监管，即把开发商在预售阶段取得的房款统一存入一个银行账户，开发商不得随意支取、使用，只能在金融监管部门的审核后提取用于本项目工程建设等所需的费用支出。

　　但我认为，这种制度仍有被开发商钻空子的可能性，最好的措施还是取消商品房预售制度，或者借鉴美国的做法，规定预售款由第三方保管，开发商不得支配，只有等工程完工后才可以从第三方那里拿到全部预售款，这样，因预售制度引发的纠纷就能大大减少。

信任危机

　　产权式酒店即投资者购买酒店的某一间客房后并不一定在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租，获取客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。

　　产权式酒店一般具有三个特征，其一，业主拥有酒店独立产权。投资者可一次性付款或分期或按揭的方式获取产权，拥有所有权，但无经营权。第二，酒店式管理。产权式酒店作为酒店的一种类型，提供各种酒店式服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、叫醒服务，以及各种钟点服务，一般管理费较高。第三，兼具居住度假与投资两种功能。产权式酒店既可用来居住度假，也可用来投资。不同的产权式酒店提供的回报方式也有所不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加部分酒店经营利润；有些则提供免费居住天数；有些则只提供酒店经营利润，不提供其他回报。

　　产权式酒店在国外发展得如火如荼，但在中国的发展道路并不平坦。20世纪90年代，深圳在国内最早引进了产权式酒店概念，海南紧随其后，在1999年底率先将中国第一个五星级产权式度假酒店“南海传说”温泉疗养度假中心推向了市场。其后，产权式酒店的数量开始呈现几何级数增长。特别是近几年，在国内很多大城市，产权式酒店如雨后春笋般出现。甚至在不少城市里，许多停缓建多年的“半拉子”楼盘纷纷“变脸”为产权式度假酒店、酒店式产权公寓或超级大户型商住物业而普遍被盘活，成为房地产市场一大亮点。

　　但是在数量增长的同时，产权式酒店出现的问题和矛盾同样突出。中国第一个产权式度假酒店“南海传说”的开发商与业主就因利益纠纷对簿公堂；成都市西岭雪酒店事件中，开发商携款潜逃，200多名业主损失惨重，更让产权式酒店遭遇信任危机。诸如开发商承诺的利润率与实际收益存在巨大落差的现象则屡见不鲜。产权式酒店在中国遭遇水土不服？

　　价格偏高

　　经过研究发现，目前产权式酒店在中国发展窘迫有着深层次的原因。首先是产权式酒店的诚信危机。这个诚信危机主要来源于开发商，部分开发商开发产权式酒店的动机并不单纯。一部分开发商为了盘活许多停建多年的“半拉子”楼盘，摇身一变成为光彩夺目的产权式度假酒店，往往只是一个美丽的概念而缺乏实质的价值。更有部分开发商建设产权式度假酒店的目的就是为了圈钱融资，缓解自身的资金压力，投资者的利益被抛诸脑后。还有部分开发商重开发轻管理，在成本收回后对酒店的管理缺乏热情，致使酒店经营不善，对消费者的投资承诺成为泡影，为日后的利益纠纷埋下隐患。

　　其次，目前中国有关产权式酒店的法律法规还很不健全。国家相关管理部门对分时度假产品性质尚未做出明确界定，相关部门也没有出台针对产权酒店的法律法规。投资者一旦与开发商发生纠纷和分歧，利益受到威胁，可能面临自身利益得不到有效保障的不利情况。这也导致了部分开发商有恃无恐，欺骗投资者的情况屡屡发生。

　　第三，产权式酒店价格偏高。据了解，目前国内产权酒店标准间一般标价20万～40万元之间。如果按照国际市场分时度假产品的平均首付8000美元计算，目前国内产权酒店首付相当于人民币6万多元。就我国居民的平均收入水平而言，显然还是奢侈品，城市工薪阶层多数不具备购买能力。

　　第四，产权式酒店在分时度假方面照搬国外模式，与中国实际不符，投资者分时度假受限很多。国内大多数产权酒店规定：业主应在每年固定的时间使用一周左右的分时度假期，这与我国城市居民目前的旅游度假消费模式有很大差异，规定显得缺乏灵活性。

　　第五，目前中国的产权式酒店的市场比较混乱，重复建设、盲目上马的现象比较普遍。在国外，产权式酒店主要位于著名风景名胜区，且数量有限，但在中国，产权式酒店近几年的放量呈井喷态势。不仅在风景名胜区星罗棋布，而且在大中城市中遍地开花。泥沙俱下的现实注定了很多产权式酒店的经营惨淡。

　　前景乐观

　　虽然在目前中国，产权式酒店出现了诸多问题，但是也有部分产权式酒店经营状况良好。如北京“第一城”、海航产权式酒店等。产权式酒店的未来投资前景依然可以用乐观来形容。经历了近十年的发展，产权式酒店逐步褪去毫无内在的浮华，价值重新被认识。

　　未来众多利好消息将推动产权式酒店在中国走向成熟。第一，宏观经济环境有利于产权式酒店的发展。从产品发展历史来看，产权式酒店诞生于20世纪70年代，当时正值欧美发达国家逐步进入“丰裕社会”，中产家庭成为社会主流，因此从市场背景来看，产权式度假酒店的产生，是富裕人群兴起、度假旅游模式发展趋向成熟的经济产物。而从当前国内经济的发展形势来看，以长三角为代表的经济发达地区在经济发展中正呈现出许多与当时欧美国家相类似的特征，而这一阶段正是产权酒店产生以及高速发展的黄金时代。以长三角为例，作为中国经济最发达的经济区域，产权式酒店已经呈现繁荣发展态势。基本已经形成环千岛湖、天目湖、太湖的旅游区产权式酒店群和上海、杭州、苏州、无锡为主的城市产权式酒店群。由于有优美的景色和庞大的消费群，长三角的产权式酒店市场发展成熟度也位居全国前列。

　　第二，产权式酒店将逐步走向正规化。随着产权式酒店市场的规范以及法律法规的相对完善，市场和法律的推手必然将冲刷泥沙，留下真金。部分不良开发商的短期行为将被遏止，更多知名中外开发商将进入这个市场。绝大部分知名开发商视品牌为企业灵魂，强调产权式酒店长远发展，邀请知名酒店管理公司参与管理，力求与投资者实现双赢，决不允许有损企业形象的状况发生。正是由于知名开发商的行业规范效应，产权式酒店的本来面貌将被还原。

　　第三，从物业经营和房产投资角度来看，产权式度假酒店与住宅房产或者一般的商铺产品相比，最显著的不同就是酒店客房作为面向旅游的经营型物业，通常具有较为稳定的现金流，从而使物业的保值、增值得到了更为可靠的保证。尤其是一些位于著名旅游景区内、具有良好规划设计水平和鲜明文化特色的项目，其现金流的稳定性将更为显著，因此从投资的角度来看，在市场成熟的条件下，产权式度假酒店客房投资的稳定性和抗风险能力较一般住宅房产和普通商铺产品而言具有相对显著的优势，更适宜于长线投资。

 6月26日，北京房地产中介行业协会的网上签约系统(www.breaa.cn)公示刚满一天，待交易的二手房源数量发生了变化，由首日公布的229套变为228套。北京房地产中介行业协会副会长周宗楚向媒体证实，由于所公示的二手房源中有一套已签约完毕
而注销了该房源编号，二手房网上签出第一单。

    据北京房地产中介行业协会相关负责人介绍，网签的第一单二手房位于望京，成交价104万元。但在二手房网上签约系统中却看不到相关信息。

    据了解，目前系统中公示的不少房源已经签订了买卖合同，由于无法在7月1日前完成过户，不得不“补走网签程序”。根据市建委规定，7月1日以后，通过中介公司买卖的二手房必须要在北京房地产中介行业协会的网上进行公示后，才能走网上签约、办理过户等手续。

    二手房信息为何不进一步公开

    如果不是一直关注二手房网上签约进程，很难发现网上第一单的成交，因为成交后，二手房网上签约系统中对公众公开部分中就找不到任何有关已成交房源的任何信息了。

    二手房交易信息为什么不能进一步公开化呢？业内人士的顾虑很多，比如房主信息公开后，买家可不通过中介直接联系房主；害怕透露自己的经营情况；害怕做低合同价避税被暴露……这些都是二手房市场上不公开的秘密。

    “我们不关心中介公司之间怎么竞争，也可以不公开房主信息。但我们需要知道某个区域、某种类型的二手房市场行情。”在消费者眼里，二手房网上签约系统应该是一个可以完全信赖的知晓二手房源信息、了解二手房真实价格的平台和渠道。

    某中介公司工作人员很坦诚地说出了内在瓶颈：“告诉中介行业协会真实成交价格，就意味着在过户时也要填写真实成交价格，这样就不能帮助买卖双方做低合同价，那人家自然不愿意通过中介成交房源。”如此看来，原本需要信息透明的二手房市场交易的双方自身也与信息的模糊化脱不开干系。

房地产功能的定位：目前中国房地产市场中存在的最大问题是，各级地方政府对房地产所具有产业发展功能最感兴趣，特别是在城市化进程中，各地政府不仅没有把房地产所承担的社会服务功能予以重视，反而把城市土地经营、推动土地增值作为增加政府收入的主要渠道来对待。

房地产确实是对经济增长具有强拉大效应的产业，但是我们还必须清楚地认识到，中国的房地产也承担着保障13亿人口公平居住权的功能。如果我们忽略了这一点，失去的不仅仅是和谐社会主义的基础，同时我们将遭遇房地产市场泡沫带来的危害。

房地产调控目标的定位：鉴于中国房地产的市场的特点和功能，决定了中国房地产市场的目标定位上限和下限。房地产市场管理的上限，就是不能使房地产市场陷入投机市场的陷阱。要使房地产不陷入投机市场的陷阱，需要对供需双方进行约束性调控：对购房者而言，要使其不是为了投资而购买，而是为了居住而购买；对房地产商而言，不能使房地产行业成为一个暴利或超额利润行业，而应当是一个获得平均利润的行业。这是保证房地产业在中国健康发展的上限调控目标。

中国房地产调控的下限目标是，无论房地产价格如何变化，必须让所有的居民都能有房住，特别是收入最低的群体必须有最低的起码的居住标准。另一方面，无论你如何富有，有如何强大的购买力，也只能购买有限面积的住房。在住房标准上，中国不可能像美国那样，中产家庭都可以购买独立别墅。要使低收入者能够住上房，使中等收入能够买得起房，使高收入者购有限的房，实现住房的大体均等化，这应当成为中国房地产调控的目标。

目前造成中国房地产价格上涨有多种原因，但最根本或最深层的原因，是对房地产市场管理定位上出现了问题。从经济学基本原理看，房地产并不是一个完全竞争的市场，作为土地资源稀缺的中国更是如此。但是从1998年放开房地产市场以来，对于房地产到底是按照完全竞争市场来管理，还是按政府参与的有限竞争市场来管理，我们并没有从理论和指导思想上搞清楚。在对房地产市场管理和政策的设计上，严重存在着按完全竞争的市场来对待的倾向。管理指导思想和政策与房地产市场性质的错位，使房地产的管理陷入被动局面。

房价依然在调控中“飞得更高”。国家统计局19日公布的5月份“国房景气指数”为103.32，比4月份上升0.67点，同比上升1.45点，这已经是“国房景气指数”连续两个月同比环比双双上升。
此前，国家发改委和国家统计局的最新数据也显示，今年5月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，创下18个月来的新高。新建商品房价格同比涨幅也创出了6个月来的新高，达到6.6%。其中深圳、北京等城市的新房价格涨幅超过10%。

房地产市场在调控中继续走热似乎并不太出人意料，在笔者看来，有效供应增长不上去，房价很难有降下去的空间。除非中国经济大萧条，或者彻底放开房地产市场，超标公房还要“大赦”，以大量增加二手房的有效供应，中国的房价才有降下去的可能性。

事实上，有效供需决定房价这一规律，在房地产市场与电视机市场上，没有什么区别。但这两个市场最大的区别就在于，有效供给是天壤之别。2006年，北京住宅用地供应了1318公顷，增长49.7%，可在2006年北京的商品住宅销售价格仍旧上涨了9.6%，高于上年2.5个百分点。

显然，北京房地产市场有效供应不足，那么盖好的房子都跑到哪里去了？据媒体报道，今年1-2月北京商品住宅竣工面积172.2万平米，同期销售127.4万平米(含以前竣工今年售出的商品住宅)，说明未销售的商品住宅增加了44.8万平米。但按统计局公布数据，这两个月商品住宅空置面积却减少了68.2万平米。这一进一出就有113万平米已竣工商品住宅既没有售出又没有空置，就此“消失”了。

按照官方对空置房的定义，这些“消失”的住宅包括用于“拆迁还建，统建代建，公共配套建筑，房地产公司自用及周转房”。但据有关人士的分析，这些“消失”的住宅实际上大部分都成为定向内部销售的“特殊商品房”。

问题似乎很明朗了，在北京大量存在的国家部委机关、央企、地方国企、学校、事业单位等等，都要在1998年的货币化分房机制改革之后盖“商品房”或者买商品房，房子就是这么“消失”的。

那北京有多少这样的住房？这可以根据北京市统计局的数字做些很简单的估算。

2005年北京的常住人口就业人数，有753.7万，如果我们把垄断企业和事业单位的人数加起来，保守估计，300万－400万的就业群体是有的。只要北京的政府、国企和事业单位们要给这其中的一半人解决住房问题，这就是一个150万－200万的群体。如果我们再算上离退休人员，这个数字是异常庞大的。保守估计，这些群体要占用北京50%以上的土地，算上超标占用的，达到60%－70%也是可能的。

如果我们把北京的军产、央产、乡产、校产、院产等各类住房统称为“国产房”，那么这些住房的上市流通才能真正解决北京住房市场供应不足的问题。北京这一问题，实际上也可以类比到中国几乎每个省会城市和大城市。

另外，通常这些“国产房”的产权都极不清晰，有集体产权，有个人产权；有所有权，有未交土地出让金的所有权，还有的仅有使用权；还有因为种种审批原因而没有房产证的问题，等等。如果不厘清这类住房的产权问题，那么有效供应增加的问题就很难得到解决，房价自然也无法降下来。

从总体上看，有效供应不足已成为当前住房保障体系的突出问题。而解决“国产房”的产权问题，为二手房市场创造条件，才是解决有效供应不足的根本所在。

近年来，我国投入土地整理的资金量正稳步加大。据国土资源部提供的数据，2001年至2006年，中央按30%分成的新增建设用地土地有偿使用费，累计近300亿元，已全部用于土地整理。2006年，中央征收167亿元，近期中央财政将安排使用。按照新的征收标准，今年预计不少于200亿元，这些资金也将全部用于土地整理。土地出让纯收益的15%以上用于农业土地开发，又扩大了土地整理资金渠道。如果土地收益征收到位，全国用于基本农田保护和建设、土地整理、耕地开发的总投入，每年将达1000亿元左右。

土地开发整理综合效益日益明显。1999年至2006年，全国共补充耕地面积3525万亩，同期补充的耕地大于建设占用的耕地面积，其中1270多万亩是通过土地整理补充的。“十五”期间，国家投资土地开发整理项目建设规模2400多万亩，新增耕地500多万亩，超过了同期全国灾毁耕地的面积。土地整理后，项目区农田生产能力普遍提高了10%到20%，生产成本降低了5%到15%，即使按10%计算，全国每年通过土地整理增加的粮食产能，就相当于增加400万亩耕地的产出。仅国家投资的土地整理项目，实施范围惠及1200多万农民，新增耕地可以解决390多万人的长远生计。国家投资项目覆盖了49%的国家重点扶贫县，扶贫效果明显。

又电 为实现全国耕地保有量18亿亩的目标，将紧紧围绕耕地保护目标开展土地整理。依据土地利用总体规划和土地开发整理规划，对农村地区田、水、路、林、村进行综合整治。

据国土资源部副部长王世元介绍，力争到2020年，全国完成农用地整理不少于6.5亿亩，新增有效耕地不少于2500万亩。这是记者从此间举行的第十五期国土资源管理市长研究班上获悉的。

据Wind资讯统计，申万房地产指数昨日上涨3.88％，并创下4261.73点历史新高，而该指数近5个交易日的涨幅也已经达到了10％。分析人士认为，虽然地产股短期估值已经不低，但从业绩的超预期增长以及资产重估两大决定因素看，此类股票仍将是贯穿本轮牛市的重要投资主线之一。

房价是我们判断地产股未来走势的重要依据之一。统计显示，今年5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4％，环比上涨1.0％，涨幅比上月提高0.3个百分点。房价上涨解释了本轮地产股为什么上涨。首先，房价上涨表明国内资产重估过程并没有结束，地产股作为跨越股市与房市的重估标的，估值有进一步提高的要求。其次，房价上涨意味着房地产开发企业利润的增长，这将推动股价上涨，至少也会部分化解地产股目前较大的估值风险。

而对于投资者来说，更关心的可能在于地产股未来是否会继续走强。也就是说，推动地产股上涨的动力短期内会不会消失，即资产重估的进程会不会结束？房地产企业的业绩增长能否持续？

从资产重估的角度看，联合证券分析师认为，在流动性泛滥的背景下，国内资产价格的重估进程将持续。从1996年开始，我国就进入了持续降息通道，货币投放量长期持续高增长，而2005年开始的人民币升值则加速了国内流动性的泛滥。考虑到在升值期间大幅升息的空间不大，因此预计在人民币升值过程中，流动性将保持充裕甚至过剩，而资产价格也将在此过程中得到不断重估。由此看，只要人民币升值的过程没有结束，地产股的估值就将倾向于不断上升。事实上，本轮地产股上涨也与人民币近期升值关系密切。

从业绩角度看，在土地紧缩政策下，旺盛的需求将使房地产企业的业绩增长得以持续。国信证券分析师指出，知识分子人群的爆炸性增长、证券市场财富转移带来的消费、大量外籍人员到中国就业等因素，都将增加对房地产的需求，房地产企业未来销售前景乐观，预计大部分房地产开发公司未来几年净利润都将出现爆发式增长。

据Wind资讯统计，在剔除亏损企业后，房地产开发上市公司市盈率（前推12个月）为83.83倍，可以说估值处于绝对高位。但是，从动态估值角度看，地产板块市盈率下降趋势却非常明显，2007－2009年地产股动态市盈率分别为52.54、35.16、22.21倍。可见，业绩的快速增长将迅速降低地产板块的估值风险。

因此，在重估引发的估值提高与业绩增长带来的估值下降的双重作用下，地产股带来的收益很可能会远超市场平均水平。而根据近期分析师发布的研究报告，以下地产股值得重点关注：一是万科等龙头地产股；二是具备资产注入预期的地产股，如中华企业等；三是业绩出现拐点的中小型地产股，如深天健等；四是京津地区的地产股，如北京城建等

被称为业主“房屋养老金”的房屋公用设施专用基金正式落户中国建设银行。昨日（19日），深圳市市长许宗衡与建行行长张建国签署了专用基金专户银行服务协议。据了解，专用基金收缴额目前已突破17亿元，而根据该基金管理中心的计划，今年内将收缴专用基金30亿元，预计未来3年内将超过100亿元，可为广大业主提供较充足的“房屋养老保障”。

“房屋养老金”制度曾搁浅12年

选择专户银行提供高质服务是深圳市政府出台的《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》中的一项重要举措。市国土房产局介绍，房屋维修基金包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。本体维修基金用于房屋本体公（共）用设施的维修养护，由业主缴交；专用基金用于公用设施的重大维修工程项目，由房屋开发建设单位缴交。为推动这项停滞长达12年之久的“房屋养老金”制度，去年3月13日，深圳市政府正式颁布《深圳市房屋公用设施管理规定》和《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》，去年8月1日正式开始收缴专用基金。

按照《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》关于“管理机构应当在有关商业银行设立一个全市统一的专用基金银行专户，选定专户银行时应当通过招投标方式确定并签订相关协议”的要求，今年3月14日，该基金管理中心发布专用基金专户银行招标公告，建设银行深圳市分行以总分第一中标。

与上海200亿收缴额相差甚远

昨日，深圳市市长许宗衡、建行行长张建国签署了专用基金专户银行服务协议。张建国称，建行已确定“安全第一，便捷高效”的原则，将采取专业服务、专家支持、资金支付、应急制度、保密内控、人员培训等保障措施来配合深圳做好基金收缴、日常征收和管理。

深圳市副市长吕锐锋在会上透露，开展房屋公用设施专用基金征收工作是保障深圳市民利益，提升民生净福利指标的重大举措，目前该工作已取得阶段性成果，专用基金收取突破17亿元。但吕锐锋亦坦言，这与上海相差甚远，上海该基金征收已超过200亿元，深圳会加大工作力度。深圳选择了建设银行作为专户银行，期望其能在很大程度上帮助深圳推动专用基金的发展。

另据深圳国土房产局下属的深圳专用基金管理中心介绍，按照管理中心的计划，今年内其将收缴专用基金30亿元。目前，建行专用基金存款余额已达10亿元，预计未来3年内将超过100亿元。